Subtext hier
Ein großer Anteil der Flächen ist für die Öffentlichkeit und als Orte der Begegnung eingeplant: so bleiben beispielsweise die Bereiche in den Erdgeschossen aller vier Baukörper öffentlich. Kleine Lebensmittelläden, Lese-Cafés, Ateliers, Allmenderäume oder die DIY-Werkstatt schaffen ein Angebot und wirken verbindend in die Gemeinschaft hinein.
Über die Eingänge der Hofflächen und die öffentliche, begrünte Außentreppe erreichen angestammte Nachbarn und Neuberliner*innen ihre Kita, den Hort, die Kiezkantine und den Urban Gardening Bereich. In luftiger Höhe stellen wir uns eine Wellness-Oase mit Sauna und Bar für alle Berliner*innen vor. Der öffentliche Dachgarten im 29. Stock des Hauptturmes bietet den Besuchern eine 360 Grad Sicht über Berlin. Im weiteren Prozess wird die Planung mit den Nutzer*innen konkretisiert.
Das WoHo wird auf einem aktuell vollversiegelten, gewerblich genutzten Grundstück entstehen, die zudem noch dekontaminiert werden muss. Eine Teilentsiegelung ist für die Möglichkeiten einer grünen Durchwegung für die Allgemeinheit vorgesehen. Ergänzend soll das WoHo öffentlich zugängliche und begrünte Freiflächen, insbesondere Dachflächen, zur Sicherung der Lebens- und Aufenthaltsqualität anbieten.
Zusätzlich zu den vier, größtenteils intensiv begrünten Dachterrassen und den Vegetationsflächen in den Höfen. sieht der jetzige Entwurf auch den Einsatz von Pflanzkästen in der Fassade vor.
Maßstäbe setzt das WoHo durch die bewusste Reduzierung des fahrenden Privatverkehrs: weniger Fahrzeugstellplätze, dafür mehr Raum für vielfältige Mobilitätsalternativen und Sharing-Angebote für Kfz, Fahrräder und Lastenfahrräder in der geplanten Tiefgarage. Umfassende Auflademöglichkeiten für die E-Mobilität werden ebenfalls eingeplant.
Projektträgerschaft und -finanzierung
Mind. 30 % der Wohnfläche werden mietpreisvergünstigt als öffentlich geförderter Wohnraum errichtet. Aktuell betragen diese Mieten 6,50 € bzw. 6,70 € kalt pro Quadratmeter.
Aber auch für die weiteren, freifinanzierten Mietwohnungen wird es über Querfinanzierungen möglich sein, Angebote in allen Mietpreiskategorien zu schaffen. So wird sichergestellt, dass für alle Einkommenshöhen und Lebenssituation ein Mietangebot zur Verfügung steht.
Grundsätzlich baut jeder Bauherr einen Puffer für Kostensteigerungen von Baumaterialien, Löhnen und Unvorhergesehenem ein. Als natürlich nachwachsender Rohstoff bringt Holz viele Vorteile mit sich. Durch den hohen Vorfertigungsgrad im Holzbau und die Modulbauweise verkürzt sich die Bauzeit gegenüber der konventionellen Bauweise. Diese Kosteneinsparungen gleichen einen nicht unerheblichen Anteil der höheren Kosten für den Baustoff Holz auf.
Die Steigerung der Bau- und Energiepreise betrifft aufgrund der aktuellen Lage jeden Bauherrn in der Bundesrepublik. Je früher wir Planungsrecht und somit Sicherheit haben, desto früher sind wir in der Lage, Baumaterialien und Planungsleistungen vertraglich fest zu vereinbaren. Darüber hinaus planen wir die Errichtung des WoHo im Rahmen des Förderprogramms KfW 40 Plus Standard, das günstigere Förderdarlehen und Tilgungszuschüsse beinhaltet.
Zurzeit werden weitere mögliche Beteiligungsformate intern geprüft und erörtert. Sehr gern können sich Interessierte bei Fragen oder Hinweisen direkt mit uns in Verbindung setzen.
Darüber hinaus hat soeben die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit an der Bauleitplanung begonnen. Noch bis zum 19.07.2022 können Interessierte den Entwurf des Bebauungsplans im Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg in der Kreuzberger Yorkstraße einsehen und Stellungnahmen abgeben.
Für das WoHo wurde ein zweistufiger Wettbewerb durchgeführt, an dem sich 14 Architekturbüros aus Berlin, dem Bundesgebiet und dem Ausland beteiligt haben. Die aus 26 Personen bestehende Jury setzte sich aus Fachpreisrichter*innen, stellvertretende Fachpreisrichter*innen, Sachpreisrichter*innen und deren Stellvertretende sowie aus Sachverständigen zusammen. Neben dem Bauherrn sind alle Beteiligte renommierte Fachleute aus ganz unterschiedlichen Bereichen der Architektur, Stadtplanung, Landschaftsplanung, Land Berlin, Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg.
Die Fachpreisrichter*innen haben die gleiche Qualifikation wie die Architekturbüros und können somit die eingereichten Entwürfe auf Realisierung und deren Konsequenzen beurteilen. Begleitet wurde die Jury in Stufe 2 durch Fachgutachter*innen für Brandschutz, Energieeffizienz, Tragwerk und Kostenprüfung.
Für das Grundstück Schöneberger Straße 21A/22 – das wir xxxx erworben haben – liegt seit Mitte 2016 ein positiver Bauvorbescheid für ein Gewerbegebäude mit 5 Voll- und einem Nichtvollgeschoss vor. Eine Zurückstellung dieses Vorhabens wurde nicht vorgenommen. Vielmehr wurde im Jahr 2016 eine Anpassung der Planungsziele von öffentlicher Parkanlage auf Gründurchwegung von Bezirksamt und Bezirksverordnetenversammlung (BVV) beschlossen. Das WoHo steht im Gegensatz zu einem monostrukturierten Gewerbeblock für mehr Vielfalt und Durchmischung sowie Öffnung des aktuell noch privaten und eingezäunten Grundstücks. Eine begrünte Durchwegung für die Allgemeinheit ist geplant. Im Rahmen des Realisierungswettbewerbs haben die Mitwirkenden der Verwaltung (Bezirk, Senat) die Sicherung und qualitative Aufwertung/Integration der öffentlichen Grünwegeverbindung stark betont. So sichert der Siegerentwurf des WoHo ergänzende Grün- und Freiflächen entlang der Grünwegeverbindung.
Es ist grundsätzlich so, dass beim Bebauungsplan für das WoHo die Voraussetzungen für die Durchführung eines beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB vorliegen. Das Grundstück ist bereits als Gewerbefläche genutzt und voll versiegelt.
Unabhängig davon werden Umweltbelange gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 und Abs. 7 in der Abwägung berücksichtigt; dazu werden maßgebliche Umweltbelange gutachterlich untersucht. Es wird im Laufe des Verfahrens sicherlich weitere umweltrelevante Regelungen geben, zu deren Qualität und Quantität zum jetzigen Zeitpunkt noch nichts gesagt werden kann.
Die GRZ wird im Bebauungsplan auf 0,8 festgesetzt und erfasst damit Grundflächen einschließlich Nebenanlagen (Platz- und Wegeflächen) und unterirdische Gebäudeteile (Tiefgarage, Rigolen), sodass 20 % der Grundstücksfläche für Vegetationsflächen verbleiben.
Im Bebauungsplan wird auf Grundlage des Architekturentwurfes die Geschossfläche mit 24.500 qm festgesetzt.
Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Untersuchung gemäß der europäischen DIN EN 17037 für den Bestand und Planfall durchgeführt (Besonnungsstudie), welche die Besonnungssituationen vergleichend gegenübergestellt und die prozentuale Veränderung auf den Fassaden im Umfeld abbildet. Es wurde festgestellt, dass mit der Realisierung sowohl für die Planung selbst als auch für die Umgebungsbebauung gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse hinsichtlich der Belichtungssituation gewahrt werden. Eine Besonnungsdauer von mindestens 4 Stunden wird ausgewiesen, entsprechend der höchsten Empfehlungsstufe. Das Gutachten wird im Zuge der frühzeitigen Beteiligung öffentlich ausgelegt.
Bereits bei der Auswahl des Siegerentwurfes wurde ein besonderer Fokus auf eine möglichst behutsame und ins Grundstück eingerückte Positionierung des Hochpunktes in Bezug auf seine Umgebung gelegt.
Ein weiterer Aspekt, der durch den Klimawandel immer mehr an Bedeutung gewinnt: Bei den seit einigen Jahren steigenden Temperaturen mit langen, teils extremen Phasen, gewinnen die Gebäude an Lebensqualität, die nicht ununterbrochen der Sonnenstrahlung ausgesetzt sind.
Im WoHo ergänzen sich öffentlich zugängliche Flächen mit weiteren Bereichen, die ausschließlich den Bewohner*innen zur Verfügung stehen und dabei den größten Flächenanteil einnehmen.
Im weiteren Prozess wird sowohl bei der Gestaltung der öffentlich zugänglichen Bereiche als auch bei der Festlegung von sicherheitsrelevanten Standards ein hohes Augenmerk auf diesen Aspekt gelegt.
(Das Sicherheitskonzept und mögliche Zugangssysteme werden im Zuge der weiteren Planung erarbeitet.)
Es gibt keinerlei “Vereinbarungen”. Baurecht kann kein einzelner Baustadtrat vergeben, sondern ist ein demokratisch verankerter, hoheitlicher Prozess. Voraussetzung für das Baurecht ist ein Bebauungsplan. Den vorhabenbezogenen Bebauungsplan für das WoHo können allein die Abgeordneten der Bezirksversammlung beschließen, nachdem alle Verfahrensschritte des aufwendigen Bebauungsplanverfahrens eingehalten wurden.
Bereits 2016 wurde das Konzept für das WoHo dem seinerzeitigen Staatsekretär Lütke Daldrup (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen) für Wohnen und Bauen und der Leiterin der Wohnbauleitstelle, Frau Grit Schade vorgestellt. Baustadtrat Schmidt war zu dieser Zeit erst wenige Wochen im Amt und uns nicht bekannt.
Wir konnten in den vergangenen Monaten und Jahren erfahren, dass es einen starken politischen und gesellschaftlichen Willen für das Projekt gibt. Zum einen wird es dringend benötigte Wohnungen auch für einkommensschwache Menschen geben, zum anderen auch für Betreutes Wohnen in Wohngemeinschaften für Menschen aller Altersgruppen mit Einschränkungen.
Als Holzhybridhochhaus wird es einen aktiven Beitrag zum Klimaschutz leisten, der dringend notwendig ist, um die Klimaschutzziele Berlin bis 2030 zu erreichen. Ebenso wichtig sind die sinnstiftenden sozialen und gewerblichen Einrichtungen wie Kita, Kiezkantine, Bäckerei, Café, Ateliers sowie Begegnungsflächen wie Indoor-Spielplatz, Urban Gardening und Multifunktionsräume, die einen Mehrwert in den Kiez bringen.
Daher werden wir unsere gesamte Kraft in dieses Konzept legen, da alles andere nicht den Prinzipien und der Ausrichtung unseres Unternehmenszwecks entspricht.
Dies ist recht einfach zu begründen. Die entscheidende Festigkeit von Holz ist ähnlich hoch wie die Festigkeit von Beton. So kann mit einem Standardmaterial aus Fichte eine rechnerische Druckfestigkeit von 25 N/mm² erreicht werden. Dies entspricht auch der rechnerischen Druckfestigkeit eines Standardbetons mit C25/30. Bei Hochhäusern wird für die Stützen häufig höherfester Beton wie C50/60 eingesetzt. Dieser hat eine rechnerische Druckfestigkeit von 50 N/mm². Aber auch hier kann Holz durch den Einsatz von Buchenfurnierstützen mit einer rechnerischen Druckfestigkeit von über 50 N/mm² gut mithalten.
Mit entsprechenden Abmessungen der tragenden Bauteile ist die Standsicherheit genauso erbracht wie in einem Stahlbetongebäude. Holz ist lediglich nachgiebiger als Beton, hat also eine geringere Steifigkeit. Dies spielt vor allem bei der horizontal auftretenden Verformung eines Gebäudes eine Rolle. Der Kernbereich des Gebäudes (Treppenhäuser und Aufzugsschächte), der den wesentlichen Anteil der horizontalen Steifigkeit ausmacht, wird aus diesen Gründen aus Stahlbeton gebaut. So wird nicht nur die benötigte horizontale Steifigkeit des Gebäudes erzeugt. Darüber hinaus hat dies einen Vorteil für den Brandschutz, weil sich so die Fluchttreppen in einer nicht brennbaren Hülle befinden. Die Gründungsbauteile, so wie alle an das Erdreich angrenzenden Bauteile wie Wände und Decken in Untergeschossen, werden aus Dauerhaftigkeitsgründen ebenfalls in Stahlbeton geplant.
Während des Wachstums wandeln Bäume Kohlendioxid in Sauerstoff und Kohlenstoff um. Damit entziehen sie unserer Umgebung CO2, geben dabei den Sauerstoff ab und speichern Kohlenstoff ein. Dieser Kohlenstoff bleibt im verbauten Holz enthalten. Und dort verbleibt er, solange das Holz nicht verbrennt oder verrottet. Somit sind Holzgebäude ideale Kohlenstoffspeicher.
Bei der Verarbeitung von Holz wird weniger CO2 freigesetzt als bei der Produktion und Verarbeitung von Beton, Mauerwerk oder Stahl. Auch dieser Effekt, der als Substitution bezeichnet wird, trägt beim Bauen mit Holz erheblich zur CO2 -Senkung bei. Bei der Herstellung eines Gebäudes aus Holz kann, im Vergleich zu einem technisch gleichwertigen Gebäude aus mineralischen Baustoffen, der CO2-Ausstoß für den Holzbau um bis zu 50 % geringer ausfallen.
Beim WoHo könnten allein durch den Einsatz von Holzdecken schätzungsweise über 4.000 Tonnen CO2 gebunden und somit im Bauwerk gespeichert werden. Durch den Einsatz von geplanten Holzstützen und eventuell auch Holzwänden erhöht sich die gespeicherte Menge entsprechend.
Zum Vergleich: In einem Jahr emittiert ein durchschnittliches Auto mit Verbrennungsmotor und 10.000 km Fahrleistung ca. 1,8 Tonnen CO2. Bei einem Flug von Berlin nach New York und zurück entsteht eine Emission von ca. 1,5 Tonnen CO2. Das heißt, wir könnten über 22 Millionen Kilometer mit einem durchschnittlichen Auto fahren oder über 2.600-mal von Berlin nach New York fliegen, um die Menge an CO2 zu verbrauchen, die beim Bau des WoHo in Holzbauweise in den Decken gespeichert wird. Zusätzlich wird bei der Herstellung des Gebäudes durch die Verwendung von Holz anstatt Stahlbeton der CO2-Ausstoß im Herstellungsprozess reduziert. Diese Reduzierung kann bis zu geschätzten 5.000 Tonnen betragen.
Weiterhin: Aufgrund des hohen Vorfertigungsgrads im Holzbau ist die Bauzeit kürzer als bei anderen Bauweisen. Der Baulärm beim Errichten eines Holzbaugebäudes ist per se geringer und die Gesamtlärmbelastung wird durch die kürzere Bauzeit noch mal reduziert. Auch das Raumklima und die Luftqualität werden positiv beeinflusst.
Zusätzlich zu den vier, größtenteils intensiv begrünten Dachterrassen und den Vegetationsflächen in den Höfen, sieht der jetzige Entwurf auch den Einsatz von Pflanzkästen in der Fassade vor.
Die Wasserversorgung ist, zusätzlich zum öffentlichen Netz, über diverse Speicher auf den Dächern gesichert. Regen- und Grauwasser wird dann zur automatischen Bewässerung genutzt.
Es ist richtig, dass ab 60 Metern Höhe verschärfte Bauvorschriften greifen, die erhöhte Baukosten nach sich ziehen. Das relativiert sich jedoch und die Kosteneffizienz nimmt zu, je höher gebaut wird.
Als natürlich nachwachsender Rohstoff bringt Holz viele Vorteile mit sich. Durch den hohen Vorfertigungsgrad im Holzbau und die Modulbauweise verkürzt sich die Bauzeit gegenüber der konventionellen Bauweise. Vergleichbare Hochhäuser sind innerhalb einer Woche um eine Etage in die Höhe gewachsen. Diese Kosteneinsparungen gleichen einen nicht unerheblichen Anteil der höheren Kosten für den Baustoff Holz auf.
Das WoHo soll mindestens dem KfW-Effizienzhaus 40 Plus Standard entsprechen. Das ist die höchste Effizienzhaus-Stufe und bedeutet, dass im Vergleich zu einem Referenzgebäude, das den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes entspricht, nur 40 % der Primärenergie benötigt werden. Darüber hinaus erfordert der „Plus Standard“ eine eigene Stromerzeugung (z.B. durch Photovoltaikanlagen und Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung) und Selbstnutzung des erzeugten Stroms.
Zunächst gilt es, die baurechtlichen Rahmenbedingungen für das WoHo zu schaffen. Sobald diese festgesetzt bzw. absehbar sind, steigen wir tiefer in die Planungen ein und werden eruieren, welche weiteren Zertifizierungen sinnvoll und zielführend sind.
So haben wir beispielsweise für unser Projekt RyckKant in Greifswald entschieden, eine DGNB Gold-Zertifizierung anzustreben. Für dieses Projekt besteht bereits ein rechtskräftiger Bebauungsplan und der Planungsstand ist daher weiter fortgeschritten als aktuell beim WoHo.